工程建筑專家，高級(jí)工程師

湖南省評(píng)標(biāo)專家，全國(guó)注冊(cè)造價(jià)工程師

任職江南城發(fā)副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，分管工程技術(shù)中心。房地產(chǎn)從業(yè)20多年，累積了豐富的建筑施工及管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常獲邀為企業(yè)和大專院校講授項(xiàng)目管理、成本管控和合同管理等專業(yè)課程。

為學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外優(yōu)秀的城市規(guī)劃與建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，江南城發(fā)特別組織了一個(gè)五人小組的城市更新項(xiàng)目考察團(tuán)，遠(yuǎn)赴加拿大與當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)溝通和學(xué)習(xí)交流。2016年5月27日，考察團(tuán)一行抵達(dá)溫哥華，在EKISTIS設(shè)計(jì)工作室的熱情接待下，對(duì)溫哥華、科洛納、惠斯勒三個(gè)城市開展了為期八天的考察活動(dòng)。作為江南城發(fā)分管工程建設(shè)的負(fù)責(zé)人，我有幸參與了這次的考察與調(diào)研，在這里我想從當(dāng)?shù)氐?strong>城市風(fēng)貌、街頭體驗(yàn)以及與國(guó)內(nèi)的城市差異這三方面分享一下我的出訪感受，和大家共同探討城市更新這一話題，思考城市在更新過程中如何實(shí)現(xiàn)“新”與“舊”的融合和銜接。
 

城市是人的城市，人的高度聚集帶來了城市，一個(gè)城市的風(fēng)貌不僅是人們活動(dòng)的產(chǎn)物，它也反過來影響人們?cè)诔鞘兄械纳钯|(zhì)量。

（1）先天條件：

? 溫哥華位于太平洋西岸不列顛哥倫比亞西南沿海的伯拉德灣和菲莎河口的三角洲之間，是加拿大西岸最大的港口，位于加、美邊界北側(cè)，靠山面洋，氣候無常但很溫和。夏季溫度在20℃左右，而冬季也很少低于0℃。溫哥華給人印象最深的是覆蓋冰川的山腳下是眾島點(diǎn)綴的海灣，綠樹成蔭，風(fēng)景如畫，是一個(gè)富裕的綠色住宅城市，世界著名的旅游城市。溫哥華是加拿大第三大城市、加拿大西部最大的城市，同時(shí)也是北美第三大海港和國(guó)際貿(mào)易的重要中轉(zhuǎn)站，是世界主要小麥出口港之一，林業(yè)資源、旅游資源、礦產(chǎn)資源豐富。  




? 溫哥華人口組成有原著民和移民兩大類，其中亞裔人口非常多，大溫哥華的人口中，有43%的人具有亞裔血統(tǒng)。 

? 溫哥華屬于海港型城市，有著得天獨(dú)厚的海岸景觀和港灣景觀優(yōu)勢(shì)，而且都擁有豐富的山體資源，形成山、海、城的基本框架。這一先天的地理?xiàng)l件，確定了溫哥華作為旅游城市的特質(zhì)，同時(shí)因?yàn)榈乩項(xiàng)l件的優(yōu)勢(shì)，帶來了人口構(gòu)成的多樣性，不同民族、不同國(guó)家、不同文化的人，齊聚在同一個(gè)城市，建設(shè)、改變著城市的風(fēng)貌。

（2）后天建設(shè)：

? 密布暢通的道路系統(tǒng)：溫哥華市的城市交通非常暢通，幾乎沒有擁堵現(xiàn)象，每個(gè)公共汽車站都準(zhǔn)確的標(biāo)出了汽車到達(dá)的時(shí)間，道路窄而密是溫哥華市道路系統(tǒng)的一大特色，道路不寬，親切宜人，路面寬度10～20m，道路間距很小，不超過500m，密如蛛網(wǎng)的道路保障了交通的暢通。道路系統(tǒng)南北向?yàn)榻煌ǜ傻?，有各自的名字，而東西向則為次一級(jí)的道路，統(tǒng)一編號(hào)命名。道路網(wǎng)絡(luò)能清楚地指示某一建筑物的位置，導(dǎo)視清晰，給出行帶來了極大便利。

? 完善的步行系統(tǒng):溫哥華有著完善的自行車道和獨(dú)立的步行道，市內(nèi)有多條欣賞風(fēng)景的步行道，完善的步行系統(tǒng)，使人能夠方便地到達(dá)海邊和森林。



? 開放的城市公共空間：溫哥華有著很多保留有傳統(tǒng)特色的區(qū)域，它們不僅保留了老建筑的特色、生活方式，同時(shí)也與時(shí)俱進(jìn)，很好地發(fā)展自身，適應(yīng)新的社會(huì)需要。溫哥華的公園和公共空間的設(shè)置，兼顧政府所有土地和私人所有土地的統(tǒng)一調(diào)配，通過大片連續(xù)的濱水開放空間、插入社區(qū)鄰里空間的公園系統(tǒng)以及步行街道的綠地系統(tǒng)相結(jié)合來構(gòu)成完整和諧的環(huán)境。



? 完整的濱海開放空間：溫哥華將“濱水地區(qū)回歸大眾”作為城市整體規(guī)劃的主要策略，山脈和海洋為崇尚自然景觀與人文結(jié)合的溫哥華市民提供了得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和景觀布局。溫哥華大力開發(fā)濱水區(qū)域，并確實(shí)做到大眾共享化，在市中心的重要地塊設(shè)計(jì)了四通八達(dá)的濱水行人走廊，在中心沿岸有數(shù)不盡的親水空間提供給廣大市民。在濱水區(qū)設(shè)計(jì)上，采用以人為本的開敞空間設(shè)計(jì)，把空間的價(jià)值發(fā)揮到最大，為市民提供舒適的休閑空間。 




行程第二天，考察團(tuán)一行參觀了格蘭威爾島藝術(shù)街（Granville Island）、溫哥華福溪（False Creek）北岸公寓項(xiàng)目、市中心（downtown）的華特爾街（water ST）等商業(yè)街道。
 
Granville Island是一座三面環(huán)水的半島，這里曾經(jīng)是一片廢棄的工業(yè)區(qū)，1970年后逐漸改造成住宅、休閑和旅游觀光景點(diǎn)。加拿大著名的艾米麗卡爾（Emily Carr）藝術(shù)學(xué)院也坐落于此，所以島上充滿了藝術(shù)氣息。街邊的各種藝?yán)蕊L(fēng)格獨(dú)特，創(chuàng)意十足，傳統(tǒng)手工藝品店、首飾店琳瑯滿目，你總能找到一款心儀的紀(jì)念品。岸邊的咖啡廳、酒吧餐廳典雅而精致，穿著整齊的服務(wù)生們微笑著招呼客人。一切都是那么悠閑浪漫，充滿北美小資情調(diào)。



 
溫哥華的城市空間疏密有致，既有中心區(qū)的摩天大樓，又有大片的多層住宅。住宅多為兩三層的獨(dú)棟別墅，僅市中心所在的島嶼上有高層建筑。大面積的兩三層住宅形成了疏透的空間，為視覺和想象留下了余地，城市充滿了活力。
 
整個(gè)溫哥華街道的縱深都比較淺，長(zhǎng)度一般不超過150m，屬于開放式社區(qū)。當(dāng)?shù)赜忻纳虡I(yè)街Water ST，街道總寬13M，人行道各4M 寬，車行道5 米寬，車輛單向通行，整條街有4%-6%的坡度。所有沿街商業(yè)門口看不見一個(gè)臺(tái)階，只允許在室內(nèi)處理，下沉式的入口與街道各個(gè)方向的人流結(jié)合得很好。街頭建筑無夸張的外形，只需內(nèi)在的建筑結(jié)構(gòu)加上通透的簡(jiǎn)潔的玻璃窗墻，一切都會(huì)變得很精彩，商業(yè)街人行道種植的小樹也可以布置出很有情調(diào)的休憩空間。
 
溫哥華的住宅以及酒店類居住空間很少看到落地窗，均有40CM高的窗檻墻，這種玻璃肋不落地的處理方法在當(dāng)?shù)剌^為常見，窗戶上部可以頂天安裝，窗臺(tái)底部是封閉的取暖熱力管。出入口以及公共空間的梁、柱以非常有質(zhì)感的真石漆噴涂或清水混凝土面為主，基本上很難看到天然石材。市區(qū)的人行道基本為清水混凝土路面，特別是路邊有很多制作精美、年代久遠(yuǎn)的水泥制件裝扮著這個(gè)城市的美麗。


 
當(dāng)?shù)氐年柵_(tái)不允許曬衣物以及堆放雜物，非常干凈整潔，陽臺(tái)幾乎沒有設(shè)計(jì)防墜落的反坎，為此也不用考慮集中排水問題。一些建筑通常底部為6m一層通高商業(yè)，屋面為兩層聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅適當(dāng)退后形成景觀院子，商業(yè)的雨棚適當(dāng)外挑，建筑尺度得到很好的控制。溫哥華因山地地貌限制，許多街道及建筑都修建在坡地上，這就要求街景布置需要因地制宜的進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，恰到好處的解決排水與通行的問題。
 




1、在加拿大沒有“毛坯房”的概念，所有購(gòu)買的房屋均為國(guó)內(nèi)稱呼的“精裝房”，并且還要高于國(guó)內(nèi)的精裝標(biāo)準(zhǔn)。車位亦不會(huì)單賣，包含在整個(gè)房屋價(jià)格中。

2、在加拿大沒有“土地使用年限”這個(gè)概念，所有房屋的土地均為永久使用，唯一需要的是每年支付一定額度的土地使用稅，正因?yàn)橥恋貙儆谟谰檬褂茫圆粫?huì)有國(guó)土使用權(quán)證這樣的權(quán)屬文件。

3、在加拿大，只要擁有房子，就要交納房地產(chǎn)稅，美國(guó)通常為1-3%，而溫哥華只有3-5‰，比美國(guó)低很多，但各省都有自己不同的標(biāo)準(zhǔn)。所以買了房子以后，每年都要交房地產(chǎn)稅，變成擁有財(cái)產(chǎn)的持有成本，這也使得加拿大房屋的空置率降低，相對(duì)抑制了投機(jī)者的炒房行為。

4、在加拿大購(gòu)房，房?jī)r(jià)不按單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算，賣家只是給出一個(gè)總面積和一個(gè)總價(jià)錢，沒有單位面積價(jià)格的概念，一般這個(gè)面積是由政府最后驗(yàn)收時(shí)候測(cè)量的數(shù)據(jù)確定，或者開發(fā)商，或者賣家經(jīng)紀(jì)測(cè)量出來的，所以可能有誤差，但誤差并不能影響房?jī)r(jià)。

5、在溫哥華的住宅區(qū)，也和國(guó)內(nèi)一樣收取物業(yè)管理費(fèi)，但和國(guó)內(nèi)相比也有很大不同，根據(jù)走訪調(diào)查的一個(gè)社區(qū)，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5加元/㎡/月，這項(xiàng)費(fèi)用既包含水、電、燃?xì)獾仁褂觅M(fèi)，也包含衛(wèi)生費(fèi)，公共服務(wù)費(fèi)，業(yè)主公共活動(dòng)中心的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

 



1、保護(hù)綠帶：溫哥華地區(qū)通過劃定綠帶確立城市增長(zhǎng)邊界，綠帶占大溫哥華地區(qū)總面積的2/3，綠帶不僅僅是作為嚴(yán)格保護(hù)的靜態(tài)綠地，也是服務(wù)于城市居民的區(qū)域公園。江南臨江棚改項(xiàng)目的綠化，水景、路邊小品的設(shè)計(jì)和布置可以借鑒溫哥華地區(qū)一些優(yōu)秀的案例。

2、格網(wǎng)城市：溫哥華密集路網(wǎng)結(jié)構(gòu)將城市用地劃分為不超過80m*150m的矩形方格，形成了典型的開放式小街區(qū)模式。小街區(qū)在城市融合、提升土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值和運(yùn)行效率方面呈現(xiàn)出很多優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)生更多的臨街面，商業(yè)效益高；利于分期建設(shè)，開發(fā)周期短；便于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與使用效率的保證；加強(qiáng)了城市滲透性。

3、交通選擇：大力發(fā)展公交系統(tǒng)、限制私人汽車依賴，把交通的重點(diǎn)依次放在步行、自行車、公交系統(tǒng)、貨物交通和私人汽車。步行通道的增加，既有助于提高臨街鋪面人流量，有助于提高城市生活品味。

4、空間維度：通過結(jié)合不同維度的空間措施來確保宜居的、高質(zhì)量的城市空間，形成高密、混合、多樣的整體，按照細(xì)高塔樓出密度，裙樓保證地面活力，臨街商業(yè)增加聚力，裙樓頂層綠化并提供開放性空間的原則，避免為追求利益最大化而將城市設(shè)計(jì)成封閉的巨大水泥空間。

溫哥華與大多數(shù)北美城市不同，在全球城市逐漸被同化失去特色的時(shí)候，溫哥華卻獨(dú)具魅力。通過考察發(fā)現(xiàn)溫哥華市的魅力源于其城市特色的成功挖掘與塑造。其城市特色可以概括為：得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，別具一格的城市布局，疏密有致的城市空間，千姿百態(tài)的居住建設(shè)，密布暢通的道路系統(tǒng)，人與自然的高度和諧，保護(hù)完善的歷史遺存。

這是本次出訪帶給我的一些個(gè)人思考，歡迎大家就城市更新的話題與我進(jìn)行深入的交流和探討。